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融信(03301)502亿销售背后:五年十倍成长 是中国房地产未有的十年大变局

文章作者:葡京娱乐     时间:2018-11-29 07:39    点击次数:

  随着2017年成绩单的落定,融信中国(03301)以502.35亿元人民币(单位下同)创下公司并表销售新高度,令业界瞩目。

  在2017年12月份销售月报出炉之后,融信中国交出90.74亿的靓丽报表,此一数据创下了2017年年内单月销售新高,同时亦是融信中国最好的单月历史销售纪录,由此助力该公司并表销售规模首次冲破500亿大关,并向新一线房企进发。

  历史需要作一个比对,方能得到一个成就的坐标。2016年,融信全年销售额为246亿,502.35亿元(不含合营及联营企业的数据)的数据,较之2016年大增103.88%,完成年初设定的销售目标325亿的155%。

  融信在2003年发韧于福建福州,后转战厦门、漳州战场,交出“融信第一城”、“融信白宫”、“融信海上城”等令八闽大地称颂的作品并迅速完成扩张,以十三年积累之功位居2016年中国地产100强第26位,与旭辉(00884)、禹洲地产(01628),并称为港交所闽系房企三强。

  2016年后,融信将总部迁至上海开启国际化征程,抓住中国房地产的黄金时代实现5年10倍的倍增成长,并于2016年完成在港交所上市。

  数据显示,2016年其营收为114亿元,较之2012年的12亿元,五年升幅约十倍。而根据融信最新的销售数据,其12月单月实现销售额90.74亿元——不含联营及合营企业的并表数据,1个月的销售数据即为2012年营收的7.6倍。

  同一时期,碧桂园营收由419亿增至1531亿,接近4倍的成长;恒大由657亿增长至2128亿,增幅为324%。融信中国十三年的成长历程,其实是中国房地产黄金十年里的企业缩影,亦是恒大、碧桂园、融创中国等领军房企的成功切面——依靠高杠杆、高负债迅速从万多家房企脱颖而出至龙头,更是蕴育着中国房地产此前所未有的大变局。

  中国房地产的发展有两个黄金十年。第二个黄金10年,贯穿于2007-2017年间,第一个10年则是1998-2007年。1998年商品房制度改革,集体分房制度的退出,开启了中国房地产市场化的疾行,衍生此行业第一个黄金10年,并于2007年推至第一个巅峰。

  2007年四季度开始,信贷政策开始紧缩,房地产急踩刹车,2008年的亚洲金融危机更加速了房地产行业的调整进程。随后4万亿出台,中国房地产开始走出泥潭,但强劲的反弹又遭至2009-2013年连续4年的彼时史上最严调控。

  在最严调控之下,融信中国却逆势扩张,2009-2012年,融信从福州挺进漳州、厦门等闽南市场;2013-2015年,挺进华东,业务拓展至上海、杭州等地。自2016年至今,融信不断加快全国扩张步伐,公司年度销售额剑指千亿。

  房地产作为资金密集型行业,伴随着中国房地产的黄金十年,高负债、高杠杆是龙头房企规模化倍增的要义。以恒大为例,其自2009年上市以来负债率也因此处于较高水平,在2016年其资产负债率一度高达106.52%,但却因此贡献销售额、总资产等核心经营指标实现12-23倍增长,并于2016年登顶中国房企冠军宝座。

  此一模式让融信实现了质变增长。2012—2015年,融信的营收从12亿猛增至74亿,2011年这家仅成立8年的企业入围“中国房地产百强企业”,2013年成为“中国房地产开发企业50强”,2016年挺进30强。

  与恒大完成规模化布局后迅速降负债、去杆杠相似,2016年融信的资产负债率急剧下降至76.66%,低于行业约80%的平均水平,借款的加权平均实际利率约6.7%,较2015年的10.05%下降3.25个百分点。

  对于房地产企业而言,基数小的时候,实现倍增非常容易,但是超过50亿即需立于一线城市完成全国性扩张——这就是以融信为代表的闽系房企走向全国的逻辑。

  2016年融信将总部迁至上海,并于当年完成登陆香港资本市场的壮举。融信之前,已有15家闽系房企如旭辉、世茂等按照近乎相同的路径完成扩张、迁往上海;融信之后,中骏、禹洲亦将总部移至上海。

  融信14年的成长,成为中国房地产10年的缩影:在这10年的黄金期里,龙头房企通过快速扩张,迅速成为中国甚至世界500强如万科、恒大,并极度压缩了小型房企的市场空间。

  克而瑞数据显示,2017年,随着品牌房企业绩规模的增长,TOP200房企各梯队集中度均有较大幅度的提升。其中,TOP10房企集中度达24.1%,TOP30房企集中度近40%,TOP50房企集中度提升幅度较大,提升近10.6个百分点至45.9%。而TOP100房企集中度达55.5%。

  在房地产政策调控加码,金融紧缩的严寒时节,伴随存量房时代的到来,购租并举、房地产税等多重经济、财税手段的调控,中国房地产正迎来10年所未有的大变局。

  在这个变局中,小房企出局、行业集中度提升、强者恒强的盘面已成定局。东方证券首席房地产分析师竺劲预测,房地产行业的集中度或在2022年之前达到稳定状态,根据测算,TOP10房企销售市占率将达到36%。

  在2017年上半年营收增长70%之时,融信与浙江第二大民营企业海亮集团旗下子公司海亮地产连姻,拿下500万平米低价土地。根据克尔瑞的最新数据,2017年全年中国房地产企业新增货值TOP100中,融信位居第17位,高于多家地产名企。

  根据融信2017年年初的目标,未来3年,销售保持年50%的平均增速没问题,而其过往三年均是100%以上。不过,根据标的土储和开发进度表,加之未来海亮地产的并表,2019年融信中国的销售合约金额或可超1000亿元。

  由此,融信将在三年之内升至千亿房企行列,三年的时间较之2016年成长4倍。

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